1先に購入して、あとで売る
購入
- 資金計画
- 見学
- 申込
- 契約
- 引渡し
- 引越し
売却
- 査定
- 売却開始
- 売却完了
良いところ新居をじっくり選べて、引っ越しも1回ですみます。
気をつけたいこと購入の予算に余裕があり、売却の金額にかかわらず買える方向けです。
住み替え
いまのおうちを売って、次の住まいへ。うまくいくかどうかは「売ると買うの順番」と「資金計画」で決まります。
住み替えの基本の手順
まずは「いくらで売れて、いくら残るか」
住み替えの資金計画は、いまのおうちの売却価格と、住宅ローンの残高を知るところから始まります。
この2つがわかれば、新しい住まいにいくら使えるかが見えてきます。ローンの残高は、金融機関の「残高証明書」や返済予定表で確認できます。
売却価格を調べる
いまのお住まいが、いくらで売れそうかを査定します。
ローン残高を調べる
住宅ローンがいくら残っているかを確認します。
購入資金を計画する
売却代金でローンを返し、残ったお金と貯蓄から新居の予算を考えます。
住み替えプランを決める
ライフプランに合わせて、売ると買うの順番と時期を決めます。
売却価格 ＞ ローン残高 のとき手元に残ったお金が、新居の資金に
売却代金でローンを全額返したあと、手元に残ったお金と貯蓄が新しい住まいの購入資金になります。ライフプランに合った予算を立てやすいケースです。
売却価格 ＜ ローン残高 のとき足りない分をどう補うかがポイント
売却代金と貯蓄でローンを返しきれるかを確認します。返しきれない場合は、新しく借りられる住宅ローンの額から、その不足分を差し引いた金額が購入予算の目安になります。
3つの進め方
売るのが先か、買うのが先か
どちらが正解ということはありません。資金の余裕と、どこまでスケジュールを合わせたいかで選びます。
2先に売って、あとで購入する
売却
- 査定
- 資金計画
- 価格決定
- 売却開始
- 契約
- 決済
購入
- 資金計画
- 見学
- 申込
- 契約
- 決済・引越し
良いところ売却の金額が決まるので、購入の資金計画がはっきりします。
気をつけたいこと買いたいおうちが見つからないと、いったん賃貸に住む（引っ越し2回）ことになります。
3売却と購入を同時に進める
売却
- 査定
- 資金計画
- 売却開始
- 契約
- 決済
- 引越し
購入
- 資金計画
- 申込
- 契約
- 決済
- 引越し
良いところ「住み替えローン」を使えば、売却で返しきれなかったローンを新しいローンにまとめられます。売却と購入の決済を同じ日に行います。
気をつけたいこと住み替えローンの審査（年収などの基準）が必要です。新居を選べる期間が短くなりやすいので、特約を組み合わせます。
!住み替えが難しいとき
売却
- 査定
- 資金計画
- 返済が難しい
- 賃貸に出す
購入
- 賃貸を借りる
安心のための特約
住み替えの契約で使われる、2つの約束
買い替え特約
購入の契約に付ける約束です。決められた期日までに今のおうちが売れなかった場合、購入の契約を白紙に戻せるようにします。売り先行・同時進行のときの安心材料になります。
引渡し猶予
売却の契約に付ける約束です。売却代金を受け取ったあと、引き渡しまで数日〜1週間ほど待ってもらうことで、その代金を新居の支払いにあてて、そのまま引っ越せます。
※ 特約は買主・売主の合意が必要です。条件や期間は契約ごとに異なります。
お引っ越しの準備
お引っ越し手続きチェックリスト
新しい住まいが決まったら、余裕をもって手続きと準備を進めましょう。
1か月前〜2週間前連絡と解約の準備
- 賃貸にお住まいなら、大家さん・管理会社へ退去の連絡
- 電気・ガス・水道・インターネットの移転の連絡
- 引っ越し業者の手配
- 転校の手続き（小・中学校）
1週間前〜前日役所と郵便
- 市区町村役所に転出届（同じ市区町村内なら転居届）
- 郵便局に転送の届け出
- 新聞などの解約・精算
- 電気・ガス・水道の精算と閉栓の日時を確認
引っ越し後住所の変更
- 新住所の役所に転入届、国民健康保険・児童手当などの手続き
- 運転免許証・自動車の登録の住所変更
- 銀行・クレジットカード・保険の住所変更
- 不動産をお持ちなら、住所変更の登記（2026年4月から義務化）
税金の特例
住み替えで使える税金の特例
マイホームを売って住み替えるときは、条件を満たせば税金が軽くなる特例があります。売却益が出たか、損が出たかで使えるものが変わります。
売却益が出たとき3,000万円の特別控除
住まなくなってから3年目の年末までに売るなど、条件を満たせば売却益から最高3,000万円を差し引けます。
売却益が出たとき買換えの特例
一定の条件で買い換えた場合に、売却益への課税を将来に繰り延べられます。2027年12月31日までの売却が対象です。
損が出たとき譲渡損失の損益通算・繰越控除
住み替えで売却損が出た場合に、給与などの所得と相殺し、残りを翌年以降3年間繰り越せます。2027年12月31日までの売却が対象です。
※ 特例どうしは併用できないものがあります。くわしくは不動産と税金のページをご覧ください。
