投資仲介
区分マンション、アパート、一棟マンション、戸建て。収益物件の購入と売却をお手伝いします。表面利回りだけで決めず、空室・修繕・税金・将来の売却まで見込んでご提案します。
収益物件の売買
買うときも、売るときも、「手元に残るお金」で考える。
収益物件は、家賃収入から経費やローンの返済を差し引いて、いくら手元に残るかがすべてです。利回りの数字の見た目だけでなく、物件の状態、賃貸の状況、地域の需要、将来の売りやすさまで確かめます。
当社は区分マンションなどの仕入再販も行っており、買う側・売る側の両方の目線でご提案できます。
購入物件探しと収支の試算
ご予算や目的に合う物件をご紹介し、家賃・経費・返済から手取りの収支を試算します。
購入調査と契約
建物や修繕の履歴、賃貸借契約の内容、滞納の有無などを確かめ、重要事項をご説明します。
売却査定と買主探し
家賃収入から見た価格と、周辺の成約事例から見た価格の両方で査定し、投資家の方へご紹介します。
運用賃貸管理
入居者の募集から家賃の管理、退去の立会いまで。賃貸管理もお任せいただけます。
利回りの見方
「表面利回り」と「実質利回り」
広告に載っている利回りの多くは「表面利回り」です。経費や空室を差し引いた「実質利回り」で比べると、物件の本当の姿が見えてきます。
表面利回り年間の家賃 ÷ 物件価格
たとえば、物件価格2,000万円、満室時の年間家賃180万円なら、180万円 ÷ 2,000万円 ＝ 9.0％です。経費や空室は含まれていません。
実質利回り（年間の家賃 − 空室分 − 経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）
同じ物件で、空室による減収が年18万円、管理費・修繕・固定資産税などの経費が年45万円、購入時の諸費用が150万円なら、（180 − 18 − 45）万円 ÷ 2,150万円 ＝ 約5.4％です。
※ 数字は説明のための例です。ローンを使う場合は、さらに返済額と金利の変化も考えます。
購入のチェックポイント
買う前に、確かめておきたいこと
家賃と入居の状況
レントロール（部屋ごとの家賃と契約の一覧）で、相場より高い家賃になっていないか、長く空いている部屋はないかを確かめます。
賃貸借契約と敷金
入居中の物件を買うと、貸主の立場を引き継ぎます。契約の内容や更新の条件、敷金の引き継ぎ、家賃の滞納がないかを確認します。
建物と修繕の履歴
外壁・屋根・給排水管などの修繕の時期と、これからかかる費用の見込み。マンションは長期修繕計画と修繕積立金も確かめます。
法令と再建築
建築時の確認や検査の状況、道路への接し方によって、建て替えや融資に影響が出ることがあります。
地域の賃貸需要
駅や大学・勤務先との距離、周辺の新築の供給、家賃相場の動き。福岡市と北九州市でも、エリアによって大きく違います。
融資と出口
どの金融機関から、どんな条件で借りられるか。そして何年後に、どんな買主に売れそうかまで考えておきます。
売却と査定
収益物件は「家賃収入」から価格を考えます
収益物件の価格は、周辺の成約事例に加えて、その物件が生み出す収益から考える「収益還元法」でも確かめます。
収益還元法（直接還元法）
1年間の純収益（家賃収入から経費を引いた額）を、買主が期待する利回りで割って価格を求めます。たとえば、純収益が年120万円で期待利回りが6％なら、120万円 ÷ 6％ ＝ 2,000万円が目安です。
売り時を考えるポイント
- 所有期間が5年を超えると、譲渡所得の税率が下がります（売った年の1月1日時点で判定）
- 大規模修繕の前に売るか、後に売るか
- 満室で売るか、空室を活かして実需（住む人）向けに売るか
- 買主が融資を受けやすい築年数・構造か
入居者がいるまま売る「オーナーチェンジ」での売却、当社による買取もご相談いただけます。仕入再販の成約実績／売るときの税金
