表面利回りと実質利回り、どこが違う？
広告の利回りは、経費や空室を含まない「表面利回り」であることがほとんど。手元に残るお金で比べる方法を紹介します。
収益物件の収支計画では、家賃収入の見込みと同じくらい、支出の見込みが大切です。購入前のシミュレーションで見落としやすい支出を5つ紹介します。
1. 管理費・修繕積立金（区分マンション）
区分マンションでは、毎月の管理費と修繕積立金がかかります。修繕積立金は、建物が古くなるにつれて値上げされることが多いので、長期修繕計画で今後の見込みを確かめましょう。
2. 修繕費・原状回復費
一棟物件では、外壁や屋根、給排水管などの大きな修繕を、オーナーが自分で計画して負担します。入居者が退去するたびに、壁紙の張り替えなどの原状回復費もかかります。給湯器やエアコンなどの設備は、10〜15年ほどで交換時期を迎えることが多いです。
3. 空室と入居者募集の費用
空室の期間は家賃が入りません。さらに、入居者を募集するときに、不動産会社への広告料や、家賃の値下げ、フリーレント（一定期間の家賃無料）などが必要になることもあります。
4. 税金と保険
固定資産税・都市計画税は毎年かかります。火災保険や地震保険の保険料も必要です。家賃収入から経費を引いた利益には、所得税・住民税がかかります。
5. ローンの返済と金利の変化
変動金利で借りている場合、金利が上がると返済額が増えます。返済のうち元金部分は経費にならないため、帳簿上は利益が出ているのに手元のお金が少ない、ということも起こります。
支出は「多めに」、家賃収入は「少なめに」見積もるのが、安全なシミュレーションのコツです。
利回りの見方は表面利回りと実質利回りの違いもあわせてご覧ください。管理の手間を減らしたい方は賃貸管理もご相談いただけます。
