査定について
査定額は「なんとなく」では出しません。周辺の成約事例と物件の状態を一つずつ確かめ、根拠をまとめた「不動産価格査定報告書」を無料でお渡しします。
不動産価格査定報告書
査定の根拠を、書面でお渡しします。
不動産には「定価」がありません。安く売りすぎたり、高すぎて予定の時期までに売れなかったりしないよう、売買の目安となる「適正な価格」を知ることが大切です。
宅地建物取引業法では、不動産会社が売却価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすることが定められています（第34条の2第2項）。風と空では、おうちカンパニー共通の査定システムを使い、査定の根拠をまとめた報告書をお渡ししています。
査定は無料です
根拠を示すことは法律上の義務のため、査定にかかった費用をいただくことはありません。売却を依頼するかどうかは、報告をお聞きになってから決めていただいて大丈夫です。
報告書に入っていること
- 査定価格と、その計算の根拠
- 比べた周辺の成約事例
- 土地・建物・マンションの評価項目と評点
- 路線価の推移と市況
- 売却にかかる費用と、手元に残るお金
- 販売計画のご提案
鑑定評価書とは違います
査定報告書は、売り出す価格を決めるための参考資料です。不動産鑑定士による「不動産鑑定評価書」とは異なり、ほかの目的には使えません。
不動産の4つの価格
「売りたい価格」から「売れた価格」まで
売りたいと思ってから契約が決まるまでに、価格はふつう4つの段階を通ります。最終的に価格を決めるのは、売主さまご自身です。
① 希望価格
「この金額で売れないと住み替えられない」など、売主さまのご事情による価格です。相場より高めになりやすく、長く売れ残る原因にもなります。
② 査定価格（助言価格）
不動産会社が、相場や市場の動き、現地調査をもとに出す価格です。取引事例比較法で計算します。
③ 売出価格
希望価格と査定価格をふまえて、売主さまが決める「売り出す価格」です。
④ 成約価格
買主さまと条件が折り合い、売買契約が成立した価格です。
たとえば、こんなふうに決まっていきます
希望価格 2,500万円 → 査定（助言）価格 2,300万円 → 売出価格 2,400万円 → 成約価格 2,300万円。結果として、助言価格の近くで成約することが多くなっています。
物件を預かりたいために、市場より高い査定額を伝える会社もあります。高すぎる価格で売り出すと、販売が長引き、何度も値下げをして、かえって相場より安く買われてしまうことがあります。
査定の方法
取引事例比較法で、3か月以内に売れる価格を出します
近くで実際に売買が成立した事例を集め、査定する物件と一つずつ比べて価格を求める方法です。
周辺の成約事例を3件選ぶ
査定する物件の近くで、条件の似た成約事例を選びます。
事例と物件を比べて点数をつける
立地や環境、土地の形、建物の状態などの項目ごとに評点をつけ、事例と比べた指数を計算します。土地は、路線価の違いも反映します。
面積と「流通性」をかけて価格を出す
事例から求めた単価に、物件の評点と面積、売れやすさ（流通性比率）をかけて算出します。戸建ては、土地の価格に建物の価格を加えます。
販売価格の幅をご提案
算出した査定価格を中心に、上下5％の幅で販売価格の例（最小・中間・最大）をお示しします。
| 構造 | 流通耐用年数 | 考え方 |
|---|---|---|
| 木造 | 30年 | 建物の物理的な寿命ではなく、中古市場での商品価値の目安です。築年数に応じた係数で建物の価値を計算し、耐用年数を過ぎても、流通する価値がある場合は係数0.1を残して評価します。 |
| 軽量鉄骨造 | 35年 | |
| 重量鉄骨造 | 40年 | |
| 鉄筋コンクリート造など | 45年 |
査定で見ているところ
現地と役所で、一つずつ確かめます
現地調査のほか、市役所・法務局・上下水道・ガスなどの調査も行い、査定と販売の準備に役立てます。
土地立地と土地のかたち
- 近隣の状況（お店・公共施設までの距離、街並み）
- 環境（騒音・振動、日当たり・風通し、眺め）
- 上下水道・排水の設備
- 前面道路（方位・幅・舗装・公道か私道か）
- 間口・形・セットバックの有無
- 路地状の敷地、がけ地、高圧線、都市計画道路、道路との高低差
戸建ての建物つくりと手入れの状態
- 構造（木造・2×4・鉄骨など）と延床面積
- 新耐震基準への適合（登記上の建築日付が1982年1月1日以降かどうか）
- 基礎の種類（べた基礎・布基礎）、地盤保証
- 築年数と、屋根・外壁の点検・修繕の履歴
- 内装・設備の状態、建築材料のグレード
- 長期優良住宅などの性能、太陽光発電・省エネ設備・防犯設備
- 外観・施工・外構・間取りと日当たり
マンションお部屋と建物全体
- 築年数と立地
- 所在階、エレベーター、バルコニーの向き、日当たり
- 室内の手入れ・リフォームの履歴、収納、広さ、眺め、騒音
- 外壁やエントランス、耐震性、省エネ、セキュリティ、駐車場
- 敷地の権利
- 管理の状態（修繕積立金、大規模修繕の実施状況、清掃、管理員の勤務形態）
※ 土地の価格の参考として、国や自治体が公開している路線価の過去3年の推移もお示しします。
成約予想価格帯
実際は、査定価格のどのあたりで売れている？
おうちカンパニーには、過去のデータベースも含めて数万件の取引があります。査定価格に対して、実際にいくらで成約したかの割合をまとめると、査定価格の前後3％ほどで成約する方が多いことがわかります。この価格帯を「成約予想価格帯」と呼んでいます。
※ 査定価格を100％としたときの成約価格の割合別に、成約件数の構成比を示したものです（おうちカンパニーの取引データより）。物件や時期によって結果は異なります。購入のお申し込みの際には、5〜8％ほどの価格交渉が入ることも見込んでおきましょう。
手取りの試算
売れたら、手元にいくら残る？
売却価格から、仲介手数料や印紙代、ローンの返済などを差し引いた金額が手元に残ります。数字を入れると、その場で目安を計算できます。
| 売却価格 | — |
|---|---|
| 仲介手数料（税込） | — |
| 印紙代（売買契約書） | — |
| 測量費（目安） | — |
| 抵当権抹消などの登記費用（目安） | — |
| 住宅ローンの返済 | — |
| 手元に残るお金（目安） | — |
※ 仲介手数料は法律で定められた上限額（消費税10％込み）、印紙代は2027年3月31日までの軽減税率で計算しています。登記費用は、ローンがある場合に約2万円として計算しています。譲渡所得の税金、引っ越し費用、固定資産税などの精算は含みません。
販売計画
査定のあとは、販売計画をご提案します
売却を依頼いただく場合、販売活動の期間は原則3か月です。その間の価格の考え方と、具体的な活動の予定を最初にお示しします。
価格の計画3段階で考えます
- 当初の販売価格
- 1か月たったときの見直し価格
- 媒介期間のうちに売り切るための価格
期間内に売れなかった場合の買取についても、ご相談いただけます。
売り方の計画物件に合わせて選びます
- 現状のまま販売
- ハウスクリーニングをして販売
- 部分リフォームをして販売
- 庭の手入れ（植木・草刈り）をして販売
- 全面リフォームをして販売
販売活動たくさんの方に知ってもらう
- 当社ホームページ・不動産ポータルサイトへの掲載
- レインズ（業者間の物件情報網）への登録と提携会社への紹介
- 店頭掲示、ご登録のお客様へのご紹介
- 近隣へのお手紙・ポスティング、新聞折込チラシ
- オープンハウス
ご近所に知られずに売りたい場合は、広告を出さずに進めることもできます。
最初の1か月の販売スケジュール（例）
- 1日目販売資料の作成、店頭への掲示、広告のご提案、ご登録のお客様へのご紹介
- 1週目近隣へのお手紙・訪問、周辺へのチラシ配布、賃貸にお住まいの方へのチラシ配布
- 2週目レインズへの登録、提携会社への情報提供、折込広告への掲載
- 3週目チラシの反響のご報告、追加の広告
- 4週目販売状況をふまえた、販売戦略の見直しのご提案
期間中は、宅地建物取引業法にもとづく「販売活動報告書」で、広告の状況やお問い合わせの状況、今後の予定を定期的にご報告します。
売り出したら、知っておきたいこと
- 売り出してから2週間以内に来る、最初のお客様がいちばん良い条件で買ってくれることが多い
- 掃除や小さな修理など、少しの費用で見た目を整えると印象が変わる
- 買主さまのご都合で、夜や休日に見学が入ることもある
- 売出価格のまま決まることは少なく、価格交渉が入るのがふつう
見学に来られる方は、大切なお客様
- 本気で買いたい方ほど、物件を細かく見ます
- 周辺の似た物件と比べて選ばれます。反応が少なければ、早めに価格を見直しましょう
- お部屋はできるだけすっきり片付けて、広く見せましょう
- 価格交渉のお返事は、なるべく早めに
ホームインスペクション（住宅診断）
売り出す前に、おうちの「健康診断」を
住宅に詳しいホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者の立場で、建物の傷み具合や不具合の有無、直したほうが良い箇所と時期、費用の目安を調べて報告します。建物の状態がわかると、買主さまも安心して購入を決められます。
屋根・外壁ひび割れ・はがれ
屋根材や塗装、外壁のひび割れ、継ぎ目のシーリングの切れを確認します。
室内・水まわり傾き・水漏れ
床や柱の傾き、雨漏りの跡やカビ、水まわり設備の動きと水漏れを確認します。
小屋裏・構造雨漏り・金物
柱などの湿り具合、雨漏りの跡、金物の外れ、断熱材の状態を確認します。
床下・基礎湿気・シロアリ
床下の湿気や土台の腐れ、シロアリの被害、基礎のひび割れや沈下を確認します。
建物状況調査（インスペクション）と法律
2018年4月から、宅地建物取引業法により、媒介契約のときに建物状況調査を行う業者のあっせんについて書面でお知らせすること、重要事項説明で調査結果の概要を説明すること、売買契約のときに建物の状況を売主・買主双方で確認した書面を交わすことが定められています。調査そのものは義務ではありませんが、中古住宅の売却では安心材料になります。
