不動産と税金

住宅ローン減税（住宅ローン控除）令和8年度改正

2026年1月1日〜2030年12月31日に入居した場合

年末の住宅ローン残高の0.7％を、最長13年間、所得税（引ききれない分は住民税の一部）から差し引けます。住宅の省エネ性能によって、対象となる借入額の上限が変わります。

• （　）内は子育て世帯等（19歳未満の子がいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯）の上限です。
• 所得要件は2,000万円以下。床面積は40㎡以上（所得1,000万円超の方と、子育て世帯等の上乗せを使う方は50㎡以上）。
• 2028年以降の入居では、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」に新築する住宅は対象外になります（建替え等を除く）。
• 買取再販住宅（不動産会社がリフォームして販売する中古住宅）は、新築と同じ水準で支援されます。

印紙税（売買契約書）

軽減措置：2027年3月31日までに作成する契約書

不動産の売買契約書には、記載された金額に応じた収入印紙を貼ります。いまは軽減された税額が適用されています。

登録免許税（名義変更・ローンの登記）

所有権の移転や、住宅ローンの抵当権設定の登記にかかります。司法書士の報酬とあわせて「登記費用」として支払うのが一般的です。

• 土地の売買による所有権移転：固定資産税評価額の1.5％（本則2％）。2029年3月31日まで延長
• 住宅の建物（自分が住む床面積50㎡以上の住宅など）：所有権保存0.15％、所有権移転0.3％、抵当権設定0.1％。2027年3月31日まで
• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、買取再販住宅は、さらに軽い税率になる場合があります。

不動産取得税

土地や建物を取得したときに、一度だけかかる都道府県の税金です。購入から数か月後に納税通知書が届きます。

• 税率は本則4％のところ、住宅と土地は3％（2027年3月31日まで）。宅地の評価額は1/2にして計算します。
• 新築住宅は評価額から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）を差し引けます。長期優良住宅の特例は2031年3月31日まで延長
• 中古住宅も、新耐震基準に適合していれば、建てられた時期に応じた控除があります。住宅用の土地も軽減があります。

親からの資金援助（住宅取得等資金の贈与の非課税）

2026年12月31日までの贈与が対象

父母や祖父母から住宅を買うための資金をもらった場合、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円まで贈与税がかかりません。受け取る方の年齢（贈与の年の1月1日時点で18歳以上）や所得（2,000万円以下）などの要件があり、翌年の申告が必要です。期限が近いので、使う予定の方は早めにご相談ください。

譲渡所得と税率

譲渡所得 ＝ 売った価格 −（取得費 ＋ 売るためにかかった費用）。取得費は買ったときの価格から建物の減価償却分を引いた額です。買ったときの価格がわからない場合は、売った価格の5％で計算します。

利益が出た場合や特例を使う場合は、売った年の翌年2月16日〜3月15日に確定申告をします。

マイホームを売ったときの特例

• 3,000万円の特別控除：住んでいるおうち（住まなくなってから3年目の年末までを含む）を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。10年超の軽減税率と一緒に使えます。
• 特定の居住用財産の買換えの特例延長：一定の条件で買い換えた場合、課税を将来に繰り延べられます。2027年12月31日までの売却が対象。
• 譲渡損失の損益通算・繰越控除延長：買換えや、住宅ローンが残るおうちの売却で損が出た場合、給与などの所得と相殺し、翌年以降3年間繰り越せます。2027年12月31日までの売却が対象。

特例どうしは一緒に使えないものがあり、売却の前年・前々年に使った特例によって使えない場合もあります。

そのほかの特例

• 相続した空き家の3,000万円特別控除：1981年5月31日以前に建てられた、亡くなった方が一人で住んでいたおうちとその土地を、2027年12月31日までに売った場合など（売却代金1億円以下、耐震リフォームか取り壊しが必要。相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）。
• 低未利用地を売ったときの100万円控除延長：所有期間5年超で、売却代金が800万円以下（市街化区域などの場合。それ以外は500万円以下）の空き地・空き家の土地を売った場合。2028年12月31日までの売却が対象。