相続・空き家
親から相続した実家、だれも住んでいないおうち。売る・貸す・残すのどれにするかを、ご家族の事情に合わせて一緒に整理します。
まず整理すること
決める前に、5つのことを確かめましょう。
「売る」「貸す」「残す」のどれが良いかは、名義や建物の状態、ご家族の考えによって変わります。先に次の5つを整理しておくと、話し合いがぐっと進めやすくなります。
1
名義はだれになっている？
亡くなった方の名義のままでは、売ることも貸すこともできません。まずは登記簿で確かめます。
2
だれかが使う予定はある？
ご家族が将来住むかもしれないなら、すぐに売らずに残す、しばらく貸すといった選び方もあります。
3
維持費はいくらかかっている？
固定資産税、火災保険、庭木の手入れ、修繕。1年間でいくらかかっているかを書き出してみましょう。
4
建物の状態は？
雨もりや傷みが進むと、売るときの価格にも影響します。長く空けているおうちは、早めに状態を確認しましょう。
5
ご家族の考えはそろっている？
相続人が複数いる場合は、売るにも貸すにも全員の合意が必要です。それぞれの方法で手元にいくら残るかの目安があると、話し合いが進めやすくなります。
手取り額の目安づくりから
売った場合・貸した場合・残した場合で、手元にいくら残り、いくらかかるのか。比べられる形にしてお渡しします。
登記の義務化
相続登記と住所変更登記は「義務」になりました
2024年4月1日から相続登記の申請義務化
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請が必要です。2024年4月より前の相続も対象で、2027年3月31日までに申請が必要です。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。
2026年4月1日から住所・氏名の変更登記の義務化
引っ越しなどで住所や氏名が変わった日から2年以内に、変更の登記が必要です。2026年4月より前の変更も対象で、2028年3月31日までに申請が必要です。正当な理由なく怠ると、5万円以下の過料の対象になります。
※ 登記の申請は司法書士にご依頼いただくのが一般的です。当社から司法書士をご紹介できます。
4つの選択肢
売る・貸す・残す・手放す
まとまったお金に売る
仲介で買主を探すほか、当社が直接買い取ることもできます。荷物が残ったまま、古いままでもご相談ください。
収入を得ながら持ち続ける貸す
賃貸に出せば家賃収入が得られます。貸す前の修繕費や、空室・管理の手間も考えて判断します。
将来に備えて残す
ご家族が使う予定があるなら、定期的な換気や点検、草木の手入れをしながら維持します。
土地だけを手放す国に引き取ってもらう
2023年4月から、一定の要件を満たす相続した土地を国が引き取る「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。建物の解体や負担金の納付が必要です。
空き家の注意点
空き家のままにしておくと
- 固定資産税、火災保険、草木の手入れなどの費用がかかり続けます
- 人が住まないおうちは傷みが早く、売るときの価格が下がりやすくなります
- 管理が不十分で市区町村から勧告を受けると、土地の固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れ、税金が大きく上がることがあります（2023年12月から「管理不全空家」も対象）
- 倒壊や雨もり、草木の越境などで、ご近所とのトラブルになることがあります
税金の特例
相続したおうちを売るときに使える特例
相続した空き家の3,000万円特別控除
1981年5月31日以前に建てられ、亡くなった方が一人で住んでいたおうちとその土地を、2027年12月31日までに売った場合などに、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上なら1人2,000万円）を差し引けます。売却代金1億円以下、耐震リフォームか取り壊しが必要などの要件があります。
相続税の取得費加算の特例
相続税を納めた方が、相続税の申告期限から3年以内に相続した不動産を売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加えて、譲渡所得を減らせます。
※ 特例には細かい要件があります。くわしくは不動産と税金のページをご覧いただき、税務署・税理士にもご確認ください。
