新築
土地探しから、間取りの打合せ、工事、お引き渡しまで。はじめておうちを建てる方に、これから起こることを順番にご案内します。
風と空の新築
土地のことも、お金のことも、ひとつの窓口で。
注文住宅は、土地のご契約からお引き渡しまで、およそ9〜10か月。決めることが多く、はじめての方は「何から考えればいいのか」と迷われます。
風と空では、土地探しと資金計画、建築会社との橋渡し、建売住宅や中古のおうち＋リフォームの比較まで、不動産の窓口としてお手伝いします。建築設計の経験が20年以上ある宅地建物取引士が、間取りや図面の見かたもわかりやすくご説明します。
- 土地と建物を合わせた資金計画（住宅ローン・つなぎ融資・諸費用）
- 建てられる建物の大きさ、地盤、道路など、土地の条件の確認
- 注文・建売・中古＋リフォームを、ご予算と暮らし方で比較
完成イメージ
間取りが立体になると、暮らしが想像しやすくなります
実際にご提案した住まいのイメージパース（完成予想図）です。限られた敷地の中で、暮らしやすさを工夫したおうちの例としてご覧ください。
完成したおうちの写真
暮らしのイメージ
外観
玄関・収納
リビング・キッチン
水まわり・居室・階段
※ パースは、実際にご提案した他のお客様の住まいです。同じ間取り・仕様をお約束するものではありません。屋根の形や隣地の状況、色味は実際と異なる場合があります。
建て方を選ぶ
注文住宅・建売住宅・中古＋リフォーム
新しいおうちの手に入れ方は、ひとつではありません。ご予算、入居したい時期、こだわりたいことで向き不向きが変わります。それぞれの良いところと注意点を、くらべながらご説明します。
一から建てる注文住宅
土地を買って、間取りや設備を自由に決めて建てます。入居まで時間がかかり、決めることも多い分、ご家族に合ったおうちになります。
- 入居まで：土地のご契約から9〜10か月ほど
- 向いている方：間取りや素材にこだわりたい、二世帯や店舗つきなど特別な希望がある
できあがったおうちを買う建売住宅
建物と土地をセットで買います。実物を見て決められ、価格がはっきりしていて、入居も早いのが良いところです。
- 入居まで：契約から1〜2か月ほど
- 向いている方：早く引っ越したい、総額を先に知りたい、打合せの時間がとりにくい
買ってから直す中古のおうち＋リフォーム
中古の戸建てやマンションを買い、気になるところを直して住みます。立地の選択肢が広く、費用を抑えやすい方法です。
- 入居まで：契約から2〜4か月ほど（工事の内容による）
- 向いている方：住みたい場所が決まっている、費用を抑えたい、古いおうちの味を活かしたい
※ 建売住宅と中古のおうちは物件を探す・購入の流れ、リフォームの事例と費用はリフォーム、築年代ごとの注意点は住まい選びガイドをご覧ください。
おうちづくりの流れ
土地のご契約から、およそ9〜10か月。
注文住宅は、土地のご契約からお引き渡しまで、大きく6つの段階で進みます。どの段階で何を決めるのかを先に知っておくと、あわてずに進められます。
土地は「売買契約」、建物は「工事請負契約」。相手も時期も書類も別ですが、2つは連動しています。土地の契約が、お互いの責任によらない理由で解除になった場合は、建物の契約も白紙に戻ります。
土地のご契約（約1か月）
土地の売買契約と手付金のお支払い、住宅ローンのお手続き（事前審査から本審査へ）。融資が実行されて土地の名義が移ると、建物の打合せが本格的に始まります。
プランと仕様のお打合せ（約2〜3か月）
間取り・内装・設備を一つずつ決めていきます。お打合せは5〜7回ほどが目安。水まわりの設備はショールームで実物を見て選びます。
建物の請負契約
工事の内容と金額、お支払いの時期を確定し、建物仕様書と確定図面を添えて契約します。ここから先は、この内容が工事の基準になります。
建築確認と着工（約1〜2か月）
行政や審査機関の確認を受けて「確認済証」を取得。ご希望の方は地鎮祭を行い、基礎工事が始まります。
工事・上棟・現場の立会い（約4〜5か月）
基礎から上棟（骨組みが組み上がる日）、内部の仕上げへ。コンセントやスイッチの位置、棚の寸法などを現場で最終確認します。
完成・お引き渡し
行政の完了検査と社内検査、お客様の内覧を経て、残代金のお支払いと鍵のお引き渡し。表題登記・保存登記もこのタイミングです。
お引き渡し日が決まるまでは、今の住まいの予定を確定させないで
期間はあくまで目安です。住宅ローンの承認、建築確認の取得、天候、職人や資材の手配などで前後します。お引き渡し日が確定するまでは、今お住まいの賃貸の解約日や、ご自宅の売却の引き渡し日を決めてしまわないよう注意しましょう。決まった内容は毎回書面に残し、次回に確認する形で進めます。
新築スケジュール表
「土地」「建物」「お金」の3つを並行して進めます
土地を買っておうちを建てる場合の、おもな手続きの順番です。それぞれの予定日を書き込んでいくと、全体の見通しが立てやすくなります。
- 相場を知る
- 土地探し
- 申込（買付）
- 地盤調査
- 売買契約・手付金
- 境界確認・測量
- 古いおうちの解体
- 土地の決済
- 造成工事
- 地鎮祭
- 会社選び
- プラン決定
- 設計契約
- 請負契約
- 建築確認申請
- 着工・着手金
- 基礎工事
- 上棟・中間金
- 検査
- 施主検査
- 引渡し・外構工事
- 銀行選び
- 事前審査
- 本審査
- 金銭消費貸借契約
- 土地代金の決済
- つなぎ融資
- 建物残金・諸費用の支払い
お支払いの時期の一例工事の節目ごとに、4回に分けて
- 土地の決済：融資の実行に合わせて土地代金を支払う
- 着手金：建築確認の取得後に、請負代金の一部
- 中間金：上棟後に、請負代金の一部
- 残代金：お引き渡しの当日に、残額と追加工事の代金
回数や金額、時期は契約によって異なります。建物の工事中の支払いには「つなぎ融資」を使うことが多く、その間の金利がかかります。
建物の代金とは別にかかりやすいもの資金計画に入れておきましょう
- 外構工事（駐車場・塀・植栽など。テラス屋根やカーポートはお引き渡し後の工事になることが多い）
- 建物の表題登記・保存登記の費用
- 火災保険・地震保険
- 地盤改良工事（調査の結果による）
- 上水道の加入金・下水道の負担金、前面道路の掘削など敷地の外の工事
- 照明器具・カーテン・エアコン、つなぎ融資の金利・手数料、地鎮祭の初穂料 など
建物の請負契約で決まること金額・期日・保証
- 請負価格：工事の代金（税込）。建物仕様書が添付されます
- 着手金・中間金：建築確認の取得後と上棟後にお支払い。無利息で代金に充当されます
- お引き渡し期日：天候や建築確認の時期で前後することがあります
- 追加工事：内容と金額を書面で確定し、残代金の精算時にお支払い
- 契約不適合責任：お引き渡しから10年間、第三者機関の保険で担保
ご準備いただくもの契約の日に
- ご印鑑、本人確認書類
- 収入印紙（契約書に貼ります）
- 土地の決済と建物代金のお振込先は異なる場合があります。お振込みの前に必ずご確認ください
この段階までに、間取りと仕様がひととおり決まっている必要があります。
お打合せで決めること
暮らし方をお聞きしながら、一つずつ形にしていきます
決めごとは、4つに分けて考えるとすっきりします。お打合せには回数と期限があり、決定が遅れると資材の発注が止まり、お引き渡しまでの日程が後ろにずれます。迷ったときは、その場でご相談ください。
外まわりお打合せ②
- 外壁・屋根・軒天・雨どい
- 玄関ドア・玄関タイル
- サッシの大きさ・色・ガラス
- 機能門柱・散水栓・標準の外構
内装お打合せ②
- 床材（フローリング・クッションフロア）
- 扉・収納の建具と取っ手
- 階段・手すり・玄関収納
- 壁紙とアクセント壁紙の範囲
設備ショールーム
- キッチン（食器洗い乾燥機つき）
- 浴室・洗面化粧台
- トイレ（1階・2階）
- 給湯器・床暖房
電気お打合せ①・③
- コンセント・スイッチの位置
- 照明・ダウンライト
- インターホン・給湯リモコン
- 通信用の配管・エアコン
お打合せの流れ（全5〜7回）
顔合わせ
担当のご紹介、全体の日程、ご要望のお聞き取り、ショールームのご予約。
お打合せ①
内部の造作（棚やカウンター）、電気の位置、ガスかオール電化か。
ショールーム
キッチン・浴室・洗面・トイレを実物で選びます。
お打合せ②
内装・設備・外装・外まわり、電気の位置（2回目）。
お打合せ③
追加工事の確認、図面の最終確認とご承認。
有償のお打合せ
回数を超えて変更が必要な場合のみ。
現場立会い
上棟後、現場で造作や電気の位置を実物で確認。
図面のご承認の意味承認後は、間取りや立面の変更ができません
確定図面にご署名・ご捺印をいただいた後は、資材の発注と工事の段取りがその図面をもとに一斉に動き出します。内部の造作、内装の仕様、外部の施工と窓、外装の仕様、電気図面の5枚を一緒に確認します。気になる点は、この回までに遠慮なくお伝えください。
オプションでできること「こんなことできますか？」の代表例
- 可動棚、飾り棚（ニッチ）、造作カウンター、床暖房
- ダウンライト・間接照明、ライティングレール、センサー付きライト
- 壁掛けテレビの下地、防犯カメラ用の電源、電気自動車用コンセント
- 床下収納庫、ウッドデッキ・外構
内容によって追加費用がかかります。金額は書面でお出しし、ご承認をいただいてから着手します。
木造住宅の新築で、あらかじめご承知いただきたいこと
電気・ガス・水道のメーターの位置は指定できません。ロフト（天井収納）は法律上、高さ1.4mまでです。配管の位置などにより、現場監督との相談で間取りを一部変更いただく場合があります。木造住宅では、壁紙の小さな割れやめくれ、土間やタイルのひび割れ、目立たない程度の小傷が生じることがあります。
土地選びの注意
土地を買う前に確かめたいこと
土地の面積や道路からの後退、私道の負担によって、建てられる建物の大きさが決まります。契約の前に、次のことを確かめます。
地盤調査のタイミングと費用
費用は建てる会社との打合せで決まります。名義が変わる前に調査する場合は、売主さまの承諾が必要です。結果によっては地盤改良の工事が必要になります。
境界と測量
確定測量をだれの費用で、いつ行うかは売主さまとの話し合いで決まります。隣の方との境界の立会いも必要です。
古いおうちが建っている土地
引き渡し前に解体するかどうかで、売主さまとの条件の整理が必要です。解体後は建物の滅失登記も行います（解体工事）。
農地・市街化調整区域
農地を宅地にするには転用の許可が必要です。市街化調整区域では許可が非常に難しいことがあり、期間や費用が余分にかかります。
造成工事の費用
高低差のある土地は、擁壁や土地改良の工事に大きな費用がかかることがあります。
防火・景観の指定
防火の指定がある地域では、窓や玄関ドアが防火仕様になり費用が上がります。景観の指定がある地域では、屋根や外壁の色に制限があります。
水道・排水の負担金
上水道の加入金、下水道の受益者負担金、雨水の流し先（側溝の新設など）の費用がかかる場合があります。
道路と敷地
建物を建てるには、幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります。道路が狭いと敷地を後退させる（セットバック）ことになり、建てられる面積が減ります。
ご近所と周辺環境
工事中の車の出入りや音は、ご近所の協力が欠かせません。日当たり、学区、買い物、災害のハザードマップも事前に確かめましょう。
品質・保証・省エネ
お引き渡しの後も、住まいを守るしくみがあります
保証10年の瑕疵（かし）保証
新築住宅は法律で、構造の主要な部分と雨漏りについて10年間の保証が義務づけられています。第三者機関の保険で担保され、建てた会社に万一のことがあっても保険で修理できます。キッチンや給湯器などの設備は、各メーカーの保証に準じます。
省エネ省エネ基準・ZEH・長期優良住宅
2025年4月から、新築住宅は省エネ基準への適合が義務になりました。さらに性能の高いZEH（ゼッチ）や長期優良住宅にすると、住宅ローン減税の借入限度額が大きくなり、補助金の対象になることもあります。費用との釣り合いを見ながらご提案します。
税金住宅ローン減税と、入居後の税金
新築は、年末のローン残高に応じて所得税などが戻る「住宅ローン減税」の対象です。入居後は固定資産税・都市計画税がかかります（新築の戸建ては3年間、建物の税額が半分になる軽減があります）。くわしくは不動産と税金をご覧ください。
建てる前、買う前に。「どこから考えたらいいか」を一緒に整理します。
土地探し、資金計画、建売や中古＋リフォームとの比較。不動産の窓口だからこそ、おうちづくりの全体を見ながらお答えできます。
