表面利回りと実質利回り、どこが違う？
広告の利回りは、経費や空室を含まない「表面利回り」であることがほとんど。手元に残るお金で比べる方法を紹介します。
収益物件を買ったとき、建物の購入費用は買った年に一度に経費にするのではなく、決められた年数に分けて少しずつ経費にします。これを「減価償却」といいます。土地は減価償却しません。
法定耐用年数
経費に分ける年数は、建物の構造ごとに「法定耐用年数」として決められています。住宅用の建物の場合、主なものは次のとおりです。
- 木造：22年
- 軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）：19年、（3mm超4mm以下）：27年
- 重量鉄骨造（4mm超）：34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
中古の建物は「簡便法」で年数を出せる
中古の建物を買った場合は、残りの耐用年数を見積もることができます。かんたんな計算方法（簡便法）は次のとおりです。
- 法定耐用年数をすべて過ぎている場合：法定耐用年数 × 20％
- 一部を過ぎている場合：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％
1年未満の端数は切り捨て、2年に満たない場合は2年とします。たとえば、築30年の木造アパートなら、22年 × 20％ ＝ 4.4年 → 4年で償却します。
「節税」だけを目的にしない
減価償却は、お金が出ていかないのに経費になるため、帳簿上の利益を小さくできます。ただし、
- 償却期間が終わると経費が減り、税金が増える
- 売るときは、償却した分だけ建物の取得費が小さくなり、売却益が大きく計算される
という面もあります。税金を先に延ばしているだけ、という見方もできます。
減価償却の扱いは、物件や個人の状況によって変わります。具体的な申告は、税理士にご相談ください。
売るときの税金は不動産と税金（売るとき）で紹介しています。
