収益物件はいくらで売れる？ 収益還元法の考え方

自分で住むおうちの価格は、周辺の似た物件の成約価格をもとに考えるのが一般的です。一方、収益物件の価格は、「その物件がどれだけ収益を生むか」から考える方法がよく使われます。これを「収益還元法」といいます。

直接還元法のしくみ

価格 ＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

• 純収益：満室時の家賃収入から、空室による減収と、管理費・修繕費・固定資産税などの経費を差し引いた額
• 還元利回り：その地域・種類の物件に、買主が期待する利回り

たとえば、純収益が年120万円で、還元利回りを6％とすると、120万円 ÷ 0.06 ＝ 2,000万円が価格の目安になります。同じ純収益でも、還元利回りが5％なら2,400万円、7％なら約1,714万円です。

価格を高めるには

計算式からわかるように、価格を高めるには、純収益を増やすか、買主に「リスクが低い」と感じてもらうことが大切です。

• 空室を埋め、満室に近い状態で売る
• 修繕の履歴や長期修繕計画をそろえ、建物の状態を見えるようにする
• 賃貸借契約の内容や入居者の状況を整理しておく

取引事例とあわせて考える

実際の売却では、収益還元法だけでなく、周辺の成約事例や、土地・建物の価値も合わせて価格を考えます。区分マンションなどは、空室にして自分で住む人向けに売るほうが高くなることもあります。

「満室で投資家に売る」か「空室で住む人に売る」か。物件によって、高く売れる相手が変わります。

当社では、収益物件の査定や、投資家の方へのご紹介を行っています。投資仲介をご覧ください。