収益物件の売り時と「出口戦略」

不動産投資では、売却して投資を終えることを「出口」と呼びます。家賃収入がいくら多くても、売るときに大きく値下がりしていれば、投資全体では損になることもあります。買うときから、出口のことを考えておきましょう。

1. 所有期間と税金

個人が不動産を売って利益が出た場合、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで、税率が大きく変わります。5年以下の短期譲渡所得は39.63％、5年超の長期譲渡所得は20.315％です。売る時期を少しずらすだけで、手取りが大きく変わることがあります。

2. 大規模修繕の前か後か

外壁や屋根の大規模修繕が近い物件は、買主がその費用を見込んで価格を考えます。修繕してから売るか、修繕前に売るかは、費用と価格への影響を比べて判断します。

3. 買主が融資を受けやすいか

買主の多くは融資を使って物件を買います。建物の築年数が進み、法定耐用年数の残りが短くなると、融資の期間が短くなったり、融資を受けにくくなったりすることがあります。買主が融資を受けやすいうちに売る、という考え方もあります。

4. 満室で売るか、空室で売るか

一棟物件は満室のほうが評価されやすい一方、区分マンションや戸建ては、空室にして住む人に売るほうが高くなることもあります。

5. 持ち続けるという選択肢

借入の返済が進み、家賃収入が安定しているなら、無理に売らずに持ち続けるのも一つの出口です。相続のことも考えて、家族と話し合っておきましょう。

出口を考えることは、買う物件を選ぶことでもあります。「この物件は、何年後に、だれに売れるか」を買う前に考えてみましょう。

売るときの税金は不動産と税金（売るとき）、査定のしくみは収益還元法の考え方をご覧ください。