表面利回りと実質利回り、どこが違う？

収益物件の広告には「利回り○％」と大きく書かれています。この数字の多くは「表面利回り」です。物件を比べるときは、経費や空室を差し引いた「実質利回り」で考えることが大切です。

表面利回り

表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件価格

たとえば、2,000万円の物件で、満室時の家賃収入が年180万円なら、表面利回りは9.0％です。計算がかんたんで比べやすい一方、経費や空室は含まれていません。

実質利回り

実質利回り ＝（年間の家賃収入 − 空室による減収 − 経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）

同じ物件で、

• 空室による減収：年18万円
• 管理委託費、修繕費、固定資産税、保険などの経費：年45万円
• 購入時の諸費用：150万円

とすると、（180万 − 18万 − 45万）÷ 2,150万円 ＝ 約5.4％になります。表面利回りとは、かなり印象が変わります。

さらに、ローンの返済を考える

融資を受けて買う場合は、毎月の返済額を差し引いた手残り（キャッシュフロー）も確かめましょう。金利が上がったときに、手残りがどう変わるかも試算しておくと安心です。

利回りが高い物件の理由を考える

利回りが高い物件には、築年数が古い、空室が多い、立地の賃貸需要が弱い、大きな修繕が近い、といった理由があることもあります。数字だけで判断せず、なぜその利回りなのかを確かめましょう。

「利回り」は物件を比べる入り口です。最後は「毎年いくら手元に残るか」と「売るときいくらになりそうか」で判断しましょう。

収支の試算は投資仲介でも紹介しています。気になる物件があれば、試算からお手伝いします。