入居者がいる物件（オーナーチェンジ）を買うときの確認ポイント

入居者が住んでいる状態のまま売買される物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。買ったその月から家賃収入が見込めるのが魅力ですが、貸主の立場をそのまま引き継ぐため、購入前の確認がとても大切です。

レントロールを確かめる

レントロールとは、部屋ごとの家賃、共益費、敷金、契約の開始日などをまとめた一覧表です。

• 周辺の相場より家賃が高すぎないか（入居者が入れ替わると下がる可能性）
• 入居して間もない部屋ばかりではないか
• 長く空いている部屋はないか

賃貸借契約の内容を確かめる

• 普通借家契約か、定期借家契約か
• 更新の条件、更新料の有無
• 家賃の滞納がないか、保証会社に加入しているか
• ペットや楽器などの特別な約束がないか

個人情報に配慮しながら、売主さまや管理会社から必要な情報を開示してもらいます。

敷金の引き継ぎ

入居者が退去するとき、敷金を返すのは新しい貸主（買主）です。売買の際に、敷金相当額を売買代金で精算するのが一般的なので、その扱いを契約で確かめましょう。

室内を見られないことが多い

入居中の部屋は、内覧できないのが一般的です。同じ建物の空室や、過去の修繕の記録、退去時の写真などから状態を推測します。

引き継ぐのは「建物」だけでなく「入居者との約束」です。契約書の内容まで目を通しましょう。

購入前のチェックポイントは投資仲介にもまとめています。購入後の管理は賃貸管理でお手伝いできます。